物業(yè)寄語：

說到物業(yè)的問題，很多業(yè)主都知道一些，但都只是一知半解，比如，住底層的朋友要交電梯費嗎？

到底用不用交呢？畢竟人家住底層也不怎么用電梯。今天就來跟大家說說關(guān)于物業(yè)的一些冷知識。

問：物業(yè)客戶服務(wù)部是干什么的？

答：負責客服工作的策劃；負責入戶手續(xù)、裝修手續(xù)的辦理及資料整理并歸檔；顧客來電、來訪、報修、請修、投訴的受理和跟蹤處理；小區(qū)綜合巡查；物品出入控制；進行客戶走訪和回訪；便民服務(wù)的組織與開展；顧客意思的征詢與反饋；顧客的檔案整理；物業(yè)服務(wù)費的催繳工作。

問：物業(yè)工程部的工作是什么？

答：物業(yè)工程部的工作是對小區(qū)的公共區(qū)域進行小修；公共設(shè)施設(shè)備運行、維護、保養(yǎng)，保證小區(qū)水電氣的正常供應(yīng)；制訂中修、大修計劃；并向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)。在二次裝修期間進行裝修管理服務(wù)，平時工程的維修報修工作等。

問：物業(yè)維修資金怎么用？

答：買房入住后，大家最關(guān)心的就是房屋質(zhì)量問題了。如果出現(xiàn)漏雨漏水等房屋質(zhì)量問題，房屋就需要維修了，這個時候大家就會用到買房時繳納的物業(yè)費中包含的房屋專項維修資金。

問：業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？

答：沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關(guān)審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)資質(zhì)，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

02

物業(yè)冷知識之物業(yè)費篇

問：物業(yè)費以什么面積收取？沒入住要收嗎？

答：物業(yè)費的收取分兩種情況，房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準；房產(chǎn)證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理費。

物業(yè)費的收取時間也分兩種情況，按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業(yè)管理費。

所以，到了上面提到的時間節(jié)點，物業(yè)就要開始計費了，即使不入住也是要收費的哦。

問：房屋工程質(zhì)量還遺留問題，是否可以拒交管理費？

答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)商遺留問題，業(yè)主應(yīng)當與建設(shè)單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。

問：沒有及時繳納物業(yè)管理費，物業(yè)是否有權(quán)斷水、斷電？

答：物業(yè)管理公司沒有權(quán)力限制業(yè)主的水、電供應(yīng)；但有權(quán)暫時停止為欠費用戶提供服務(wù)。如果是代收代繳卡式收費，則要及時交費或充值，以免自動停水、停電，造成不必要的損失。

問：有的業(yè)主不交物業(yè)管理費，對其他業(yè)主有影響嗎？

答：有影響。因為物業(yè)服務(wù)的實施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費來支持的，如果有業(yè)戶不交管理費，勢必會給物業(yè)公司的管理運營經(jīng)費造成影響，也將影響了已交費業(yè)戶的利益。

03

物業(yè)冷知識之異常情況篇

問：業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償？

答：這個事情得分情況討論。

《物業(yè)管理條例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

但是，保安服務(wù)內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、財、物予以管理。只要保安服務(wù)達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責任。

問：住在底層的業(yè)主還要交電梯費嗎？

答：這高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應(yīng)該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。

一棟住宅，按所有權(quán)可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。專有部分是指各產(chǎn)權(quán)人獨立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個產(chǎn)權(quán)人所有而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間、部位、設(shè)施和設(shè)備。高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設(shè)備，共有部分的特性是：產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用，實物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人。按照我國現(xiàn)行物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，住宅專有部分由產(chǎn)權(quán)人自行負責維護管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責維護管理，其費用由全體產(chǎn)權(quán)人分攤。

自然，電梯運行維護費用也應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分攤。

問：業(yè)主沒在家時，物業(yè)應(yīng)該幫忙代收快遞嗎？

答：這一般情況下，如果業(yè)主沒有和物管簽訂代收代管協(xié)議或繳納保管費用，物管人員或保安并無義務(wù)代簽收業(yè)主包裹；若在業(yè)主授權(quán)或征得業(yè)主同意下代簽收了包裹，那么物管人員或保安就必須承擔代為保管的職責和義務(wù)，假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就需要承擔相應(yīng)責任。

問：裝修時所產(chǎn)生的垃圾清運費是按什么標準收取？

答：裝修垃圾清運費是按市場調(diào)節(jié)價收取的，清運費標準由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，也可以說是協(xié)商收費。

問：小區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分攤？應(yīng)該按什么標準收取？

答：包含在物業(yè)服務(wù)費用里面。

問：小區(qū)內(nèi)停車被劃或被盜，物業(yè)該負責嗎？

答：車輛的停車費非業(yè)主理解的車輛保管費，車輛屬于業(yè)主私有財產(chǎn)。在車輛管理中有兩種概念，一是停車費，二是車輛保管費，如果物業(yè)與業(yè)主另行簽訂了車輛保管協(xié)議，其車輛損失由物業(yè)承擔。

至于車輛丟失的賠償問題,要看具體原因,如果物業(yè)公司管理人員履行了正常的安全防范義務(wù)，不存在失職情形，業(yè)主不能要求物業(yè)公司承擔賠償責任。如果物業(yè)公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業(yè)主存在一定的因果關(guān)系，則物管有可能要承擔一定的賠償責任。